如何成立“物管会”？

导读：

为了解决业主大会、业委会成立难的问题，此次北京《条例》创新性的设立了物业管理委员会这一临时机构作为过渡。物业管理委员会简称物管会，主要是在不具备成立业主大会条件的小区；具备成立业主大会条件，但是确有困难未能成立的小区；业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的小区，由街道（乡镇）负责组建物管会，共同决定物业管理事项，推动符合条件的小区成立业主大会、选举产生业主委员会，推动业主自治组织的建立与完善，保障小区居民合法权益。

一、小区基本情况

2019年底，石景山区鲁谷街道所属五芳园、六合园南、七星园南3个社区7个院落纳入老旧小区综合整治试点范围，改造面积26.7万平方米，涉及26栋楼、271个单元、居民4089户，涉及45个产权单位和15个物业公司，其中6个单元没有物业。2020年初，按照“物业先行、整治跟进”原则，鲁谷街道委托愿景集团下属北京诚智慧中物业管理有限公司以应急物业身份接管了这3个社区的物业服务工作，实施整治前的统一物业服务工作。

随着老旧小区综合整治项目的整体工作推进，北京诚智慧中物业管理有限公司的应急服务即将期满，选聘物业服务企业提上工作日程。结合社区实际，鲁谷街道决定在上述3个社区试点组建物业管理委员会（以下简称“物管会”），并于2020年4月22日完成了3个社区物管会委员公示工作，23日，鲁谷街道完成3个社区物管会的备案工作。组建后，3个社区的物管会均由7名委员组成，社区党组织书记担任主任，党组织指定一名社区居民代表担任副主任，其他委员由社区居委会工作人员、多类型业主代表组成，党员比例均超过半数。其中，六合园南社区物管会委员全部为党员、七星园南社区物管会党员达到6人、五芳园社区物管会党员4人。目前3个社区物管会正在组织开展选聘物业服务企业，六合园南社区物业选聘确权工作已实现“双过半”。

二、物管会组建工作程序

第一步：街道把握方向，明确物管会组建原则

3月底，鲁谷街道在市、区住建委指导下组织有关部门进行了关于成立老旧小区物管会相关工作的讨论，征求职能部门、律师、社区、居民代表、产权单位等多方意见，街道确定在3个综合整治社区试点成立物管会，并明确了组建原则：一是坚持党建引领。在党建引领社区治理框架下，组建由社区党组织牵头成立的社区物管会；二是发挥支部作用。在社区物管会中组建实体党支部或功能型党支部，充分发挥党支部组织优势和党员模范带头作用；三是坚持依法依规。明确物管会的法律主体地位，坚持物管会依法依规开展工作，强化物管会工作的针对性和职能有效性；四是突出为民利民。以物管会为核心，整合社区各项资源，拓宽居民利益诉求渠道，努力牵头解决小区存在的历史遗留问题，在接诉即办和未诉先办等工作中积极发挥纽带桥梁作用。

第二步：社区具体实施，开展组建工作

一是由社区党委确定委员组成结构，物管会共由7名委员构成，设主任委员一名、由社区党组织书记担任，设副主任委员一名、由党组织推荐一名社区居民代表担任，其他五名委员由社区居委会工作人员、多类型业主代表组成，其中党员比例不低于委员总人数的50%。结合小区实际细化委员招募条件，通过在小区张贴和微信群发布社区物管会组建通知和委员招募通知，广泛发动居民参与，通过党组织推荐、居民自荐、联名推荐等方式招募物管会委员人选。

二是社区党委对报名信息进行汇总整理、资格审查，通过召开党委会或党委扩大会讨论确定物管会成员候选人，并指定主任、副主任，确定成员分工。

三是社区组织在物业管理区域内显著位置对物管会委员信息和分工进行公示，公示期五天。公示无异议后，报街道办事处备案。

第三步：依照法规政策，完成物管会备案

4月22日，公示结束无异议，街道依照相应政策，推进后续工作，审查了公示材料、物管会成员基本情况及分工后，于4月23日完成了3个社区物管会的备案工作，物管会正式组建。

第四步：完善物管会功能，酌情增补委员

五芳园社区是鲁谷街道最大的社区，居民户数最多，在老旧小区综合整治工作推进过程中，这样大的物业管理区域成立7人的物管会来代表2000余户居民的意愿还不够充分。街道、社区党委指导社区物管会通过增补委员的方式，弥补目前物管会的不足。五芳园社区分为四个居民住宅院落，新增补的委员人数依每个院落居民户数进行按比例分配；细化了报名条件，量化了居住时间，要求长期居住在五芳园社区，且至少未来三年居住生活在本社区，同时特别强调了报名的党员“无违纪行为”内容；社区党组织主导对推荐人选的资格审查，决定增补委员的选聘方式。目前五芳园社区物管会增补委员的招募工作正在推进中。

三、案例解读

物业管理委员会是《北京市物业管理条例》的一个重要的制度创新，鲁谷街道对此进行了大胆探索，在坚持党建引领的基本原则下，明确由社区党组织全程主导物管会的组建，明确物管会委员构成由社区党组织研究决定，并突出强调了党员在委员中的占比，确保后期能够顺利组建物管会党组织，突出党员在物管会中的模范带头作用，同时提出在物管会完成备案后，随即成立党支部，通过完善工作程序，做到物管会成立与党组织覆盖同步。

四、普法进行时

参考《北京市物业管理条例》第五十二条、第五十三条、第五十四条相关规定。

第五十二条：街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会。物业管理委员会作为临时机构，依照本条例承担相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。

第五十三条：有下列情形之一的，可以组建物业管理委员会：

(一)不具备成立业主大会条件；

(二)具备成立业主大会条件，但是确有困难未成立；

(三)业主大会成立后，未能选举产生业主委员会。

第五十四条：物业管理委员会由居民委员会、村民委员会、业主、物业使用人代表等七人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。

来源：北京市住建委